据统计，截至2017年底，上海全市住宅小区总数12937个，总建筑面积约7.34亿平方米，其中9074个小区成立了业主大会，占符合成立条件住宅小区总数的94.2%。如此高的成立率背后，是上海在首次业主大会会议表决时一般采用“默示自认规则”，即不依赖语言或文字等明示形式，而通过某种事实即可推知行为人对意识表达而成立对民事法律行为形式，尽量降低业委会的成立门槛。然而，今天这个小区却逆流而行，主动拔高了业委会换届门槛，将自己置于罕见的僵局之中。
9月末，在环球港见到了佟先生、徐先生、马先生、诸先生4位业主，他们所在的光明城市公寓位于普陀区长寿路西康路1288弄，是一个建造于2003年的高档楼盘。这个曾经被称为普陀第一豪宅，房价至少8万一平的小区，现在却成了长寿街道的潜在雷区，换届改选工作僵滞了大半年，几乎陷入了死循环。
困局的根源不是别的，而是议事规则里一个特殊的备注：“已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。（选举业委会中不采取此方式）”。
13年前（2006年），光明城市成立了业委会，任期3年。按理说，小区在2009年5月就应该启动换届改选，然而在十年后的今天，实际管理小区的依然是首届业委会，业委会一直没有进行换届。业主们开始关注这个问题是在去年九月，当时物业服务问题频出，已经到了不堪忍受的地步，民怨四起。在发现业委会任届期限早已到期后，一批维权者站了出来，要求成立新一届业委会，更换物业。业主们向街道投诉、向房办反映情况，打12345，询问小区业委会为什么不换届？没有回应。越来越多的业主加入了投诉的阵营，这一情形持续了一个多月，街道派出第三方机构，开始指导小区进行换届改选。
启动工作很顺利，但就在业主们以为维权已经取得胜利，改选工作将进一步推进时，意想不到的状况出现了。
“我以为接下来的业主代表阶段会简单一点，想不到情况越来越复杂。”徐先生说道。2018年11月，经过一系列准备工作，选出了6位换届小组业主代表候选人。候选人初步产生后，居委会、物业和片警开始查房，检查业主家里是否存在违章搭建，结果是几乎家家有违建。物业开单子，街道紧接着就下了批文，指出业主代表候选人中5人家中违章，应取消资格。
于是不得不重新征集候选人。挨家挨户检查违建，因为小区493户业主，有470户空调都安装在房屋外面，属于破环外立面，都违反了小区《业主规约》，业主们和街道几番争执，这一条要求最终以“违建理由不充分”去掉了。2019年3月22日，光明城市小区业委会换届改选小组正式成立。问题焦点：未反馈视为反对？
成立业委会须经51%业主同意
进入投票程序后，真正的问题才涌现出来。
小区议事规则第九条——业主大会表决形式中明确规定：已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。（选举业委会中不采取此方式）。
此条款有两种解释方式：选举业委会未反馈意见视为同意大多数，或视为反对。光明城市的问题在于，现在没办法约定这一条款到底应该遵循怎样的解释，街道、房办、居委各方，没有人给出准确的意见。指导机构的人认为，“既然未反馈视为同意”，不适用于业委会选举；那么业委会选举中应该是“未反馈即视为反对”。在拿不到业主清单的情况下，改选小组尝试硬过半。他们挨家挨户敲门，确认业主信息，拉着人投票……经过很多努力，发现真正能参与的业主只有40%左右，“其他人都找不到，敲门都没有人。”这还没有算其中会投反对票的业主。
达不到51%的同意率，就意味着业委会选举失败，须重新选举，且半年之内不得再选，这意味着换届工作只会陷入无限的循环之中。“不选我们还有一点话语权，一旦开始投票，换届工作又得拖上半年，那么等待改选小组的，就是合法的死掉。”马先生说道。
事实上，业主实际参与投票率低的问题非常普遍，要求业主投票并且同意率过半，对任何一个小区而言都不现实。
我们建议不严格审核投票人的业主身份，尝试软过半。四位业主目光暗淡：“我们都试过了，没用。我们的程序要求非常严格，投票的参与者必须是业主本人，要拿出产证，自己到居委会领票投票。”
按照如此严苛的条件，小区永远也产生不了业委会。面对这个局面，换届小组想要制定一个可行的业委会产生办法，却遭到反对。居委和房办的人表示：“结果还没出来，你怎么知道产生不了？”
这种说法也没有错，问题的关键出在议事规则上，而这个规则，是小区自己制定的。
这条奇怪的规则如同一个隐秘的注脚，多年来没有引起任何人的注意，却在小区尖锐的矛盾冲突下成为各利益方的胜败聚焦点。它究竟是如何产生的？“并不是他们这几个人这么聪明，自己设置一个条款阉割后任，这是首届业委会改的。”佟先生说。这一信息，是在一次不经意的谈话中，一位曾经的业委会委员透露的：“议事规则的修改，我们当时可是请专家帮忙改的！”如果这话属实，我们有理由怀疑，这是一场有蓄谋的阉割。争议
换届期间能否组织临时业主大会的讨论？
按照指导机构“未反馈视为反对”的理解，无论如何也选不出新的业委会，但如果将议事规则修改为“未反馈视为同意大多数”，小区或许还有一丝希望。改选小组提出“是否同意业委会选举采用未反馈视为同意大多数的原则”的议题，发动20%业主联名提议，请求召开临时业主大会会议。为此，改选小组制作了专门的印章，在收集到的业主的“两证”上盖上专用章，密封保存。佟先生说：“我们作为热心业主，并非要修改议事规则，只是要确定一个可行的换届改选办法。在改选办法难以确定的情况下，希望将权力交给业主，大家一起来做决定。”自治办的人以“换届改选期间，业委会不得组织召开业主大会会议对重大事项作出决定。”为由，否定了改选小组的提议。征询到的20%业主联名材料则被视为无效，此路径宣告失败。
换届期间能否召开临时业主大会修改议事规则？这是光明城市最本质的问题。业主们向街道、自治办、法规处反映，打电话给12345，都没有结果，事情成了一个烫手山芋，谁也给不出明确的说法。类似的情况，在另一个小区也发生过。该小区所属街道当时为了推动业委会成立，默许了小区的做法。在法规的模糊地带，如何做，有一个可变范围，这个时候相关部门的态度对事情的走向有着举足轻重的作用。没有官方口径，也说明了这是一个有争议的问题，存在探讨的空间。问题迟迟说不清楚，改选小组进退两难。而另一方面，业主与物业的矛盾还在不断堆积。据业主反映，小区西康路1288弄大门封闭，成了垃圾堆放场，陕西北路通道也设栏封堵；路灯不亮，喷水池变成私人养花池；澳门路门卫室围墙边保安随地便溺、门卫后屋垃圾堆满房；会所险象环生，破烂不堪；地下车库灯光昏暗，消防通道垃圾随处可见，又脏又臭……如果一家物业企业服务不达标，业委会可以通过投诉的方式扣除物业企业信用分，但这一体系约束的只是市场化的物业公司。光明城市的物业属于开发商物业，在上海的服务楼盘只有两个。面对这样的物业，可制约的方式非常有限。
在尝试了多种办法不见成效后，业主们已经找不到有效的维权抓手，很多人选择无声反抗，以不交物业费来与物业抗争。已经有业主收到物业的起诉，进入法院调解。对业主而言，拖欠物业费是必输的案子，但当大家看不到成立业委会的希望，没有更换物业的可能时，反而在绝望中对打官司怀抱起希望。“根本不是钱的事！即便是输，我也要和物业一审、二审地打下去，不怕和他们扯皮。”
“我们完全是住在垃圾堆里，随便换一个稍微好一点的物业也是好的，受虐真的受够了。”诸先生无奈地说，“实在想不出别的办法了，这么多刀捅出去，没有一刀有声音。我现在就是在地上随便找一把刀子，捅一捅看能不能捅出一个漏洞来。”“不争馒头争口气，就是要恶心物业，哪怕赢一块钱，这事我也要做！”
“我在小区住了这么多年了，哪次物业费没有交？但他们犯的错实在太多了……”
新一波上访正在启动，业主们前赴后继，准备发起一系列行政诉讼。他们坚定地表示：“我们是不会停止行动的！”民怨已起，谁能回避当下的问题？光明城市能否走向光明？业主们还在等待一个明确的说法。*本文所有信息，均由佟先生、徐先生、马先生、诸先生提供，绝无虚构成分。文中引语皆来自与他们的谈话，但聊天较为散乱，可能有引语与发言人对应失误的地方，请多包涵。阅读延伸
01 “小区1688户人家，就像有1688个老板，我们就做到所有的热情被浇灭为止。”|好世凤凰城“百万修树”记
02 这是我们的家园，能救小区的只有我们业主自己！|当代万国府业委会主任封令俊访谈
03 揭开“黑幕”！你所不知道的业委会“黑幕”，统统都在这里！
04 “比起业委会参与者，我们的部分工作人员可能更需要“补一补”基础知识。”一个街道干部眼中的业委会困境
05 从业委会身份的矛盾性看它的生存困境
06 “界线在哪？我还在寻找。”当一个维权“刺头”开始反思
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